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O engenheiro civil Áecio de Miranda Breitbach, especialista em patologia de fachadas )tintas e revestimentos0, de Florianópolis, afirma que, dentre os problemas registrados numa edificação estão: fissuras no revestimento externo, corrosão da armadura do concreto…

O engenheiro civil Áecio de Miranda Breitbach, especialista em patologia de fachadas (tintas e revestimentos), de Florianópolis, afirma que, dentre os problemas registrados numa edificação estão: fissuras no revestimento externo, corrosão da armadura do concreto (pilares, lajes e vigas), infiltração de água de chuva para o interior do prédio, desenvolvimento de fungo e mofo – que escurecem e degradam a fachada.

Para minimizar os problemas decorrentes dos danos nas edificações é preciso cuidado com a manutenção, o que reduz a necessidade de reforma. O mestre em arquitetura na área de patologia da construção, Armando Felipe da Silva, ressalta que o condomínio precisa prestar atenção principalmente na pintura do edifício. Fazer a lavação de fachada no terceiro ano de construção do edifício evita fungos e bactérias, destaca o profissional.

O engenheiro civil Alexandre Chambarelli de Novaes, que faz perícias em condomínios, reforça ser importante a contratação de um profissional – engenheiro ou arquiteto – que poderá fazer uma avaliação detalhada sobre todas as necessidades de reformas e a melhor maneira para execução do trabalho. “O projeto e o orçamento são importantes para determinar como será a obra e para evitar gastos”, explica. Depois de fazer o projeto/orçamento é hora de buscar as empresas capacitadas para a execução, diz.

O arquiteto Luiz Fernando Zanoni, de Florianópolis, destaca que, se levarmos em conta a salinidade e a umidade dos prédios na região litorânea, em qualquer época do ano é necessário ter cuidados com obras ou reformas. Ele ressalta ser importante usar sempre materiais certificados de qualidade e indicados para o uso.

Normas técnicas devem ser observadas

O síndico precisa estar atento às regras técnicas determinadas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) ao fazer uma obra no condomínio. A orientação é do engenheiro civil Áecio de Miranda Breitbach, especialista em patologia de fachadas (tintas e revestimentos), de Florianópolis. O engenheiro ressalta que o síndico deve ter como referência o procedimento da norma técnica NBR 5674/99 – Manutenção de edificações. Na opinião do engenheiro, todos os moradores são responsáveis pela conservação do prédio. Cada um precisa fazer sua parte para promover as melhorias na edificação e evitar fungos e bactérias, que danificam o prédio. Confira as orientações do especialista em relação a reformas no condomínio.

Jornal dos Condomínios: No caso dos prédios no litoral, há um período melhor para fazer obras? O inverno é melhor? Ou não?

Aécio de Miranda Breitbach: “O verão é ideal para restauração de fachadas, repinturas, terraços e telhados, pois é um período de maior insolação e chuva não prolongada. O inverno é mais apropriado para obras internas ao abrigo da intempérie, como restauração de pisos e paredes internas, impermeabilização de cisternas e reservatórios. Na primavera e no outono podem ser realizados serviços de manutenção do sistema de para-raios, sinalização noturna, limpeza de calhas e caixas de gordura e passagem.”

JC: Que orientações o senhor pode repassar em relação à escolha de materiais? O que e preciso observar antes de sair comprando?

Breitbach: “As normas técnicas da ABNT estabelecem critérios de conformidade a serem seguidos e observados também por quem adquire. A conformidade deve estar estampada nas embalagens dos materiais. No entanto, os engenheiros civis e arquitetos são capacitados a identificar as desejadas conformidades.”

JC: Quais as dicas em relação à manutenção preventiva?

Breitbach: “O inciso V, do art. 1.348 do Código Civil, diz que compete ao síndico a responsabilidade de conservar o condomínio em boas condições de segurança, proteção, salubridade e conforto. A manutenção é a melhor forma de atender tais prescrições. O inciso VIII, do art. 39 do Código de Defesa do Consumidor, veda a realização de serviços em desacordo com as normas da ABNT. O cumprimento da norma técnica NBR 5674/99 Manutenção de edificações – Procedimento deve ser referência do síndico. Cientes dos riscos e responsabilidades, decorrentes da negligência com as condições técnicas das edificações, os proprietários, síndicos, gestores prediais e também as autoridades públicas não podem prescindir da obrigatoriedade da realização das inspeções prediais.”

JC: Quais os cuidados que devem ser tomados ao se reformar um prédio?

Breitbach: “As reformas que possam colocar em riscos os transeuntes e usuários são de maior responsabilidade. Devem ser providenciados sistemas de proteção para preservar a integridade física dos envolvidos, como telas, tapumes, bandejas, cavaletes, fita zebrada e placas de alerta.”

JC: O que é preciso fazer para ampliar a conservação do edifício?

Breitbach: “O ideal é que cada um faça a sua parte. Os moradores, por exemplo, devem limpar semanalmente os vidros do apartamento pela face externa e também o peitoril da janela para evitar que o material manche a fachada e aumente o crescimento de colônias de fungos e algas. Outra ideia é agrupar os elevadores para que funcionem em conjunto para reduzir o consumo de energia. Criar a reutilização de água da chuva, fazer a lavação da fachada externa para ampliar a vida útil da pintura estão entre as dicas.”

Dicas

Lavação de fachada a cada três anos e repintura a cada cinco anos.

Limpeza de calhas a cada seis meses para evitar que materiais indesejados interfiram na vazão de água para a saída pluvial.

Limpeza interna da caixa d’água e cisternas.

Verificação do funcionamento da bomba que faz a remoção da água do lençol freático. Normalmente estas bombas ficam no subsolo do prédio.

A cada cinco anos fazer avaliação de percussiva nos revestimentos cerâmicos. Isso significa contratar uma empresa especializada e os funcionários baterão no revestimento com um martelo – se o barulho for oco, será preciso trocar o revestimento.

Orientação é para que se façam projetos e orçamentos antes de contratação da empresa que executará o serviço, contratar uma empresa de confiança e com experiência para executar a obra, acompanhar o trabalho dos prestadores de serviços.

Não pagar nada adiantado.

Organizar um cronograma de pagamentos que facilita o controle dos gastos e evita que o serviço não seja entregue.

Para conservar o prédio

Celebrar contrato de manutenção ou conservação dos elevadores, bombas de recalque e abastecimento de água, ou eventualmente esgoto ou drenagem pluvial.

Fazer rodízio entre as bombas de recalque para que ambas sempre estejam em boas condições.

Eliminar vazamentos, que elevam o consumo de água, das válvulas de descarga e das torneiras, pois a areia existente na água desgasta os vedantes ao longo de sua utilização.

Revisar a rede de para-raios, que ao receber descargas elétricas pode ser danificada e perder eficiência.

Fonte: CondomínioSC